近日，北京市住建委发布《关于面向社会广泛征集我市保障性租赁住房意向实施项目的通知》（简称“《通知》”），面向北京市全域广泛征集保障性租赁住房意向实施项目，探索建立全市首个保租房储备项目库。
业内人士表示，此次新政的出台，无论从宏观政策层面，还是从微观操作层面，对我国住房租赁行业健康有序、科学规范发展，对行业企业从单打独斗到“抱团取暖”，都具有重要的示范作用和引领价值。
北京探索建立首个保租房储备项目库
《北京市“十四五”时期住房保障规划》提出，“十四五”时期，北京市将围绕住有所居目标，以破解超大城市住房困难问题为中心，大力发展保租房，有效缓解新市民、青年人等群体住房问题，全市力争建设筹集保租房40万套（间）。
按照《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》规定，保租房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，项目需全装修交付，配备基本生活设施。其中，非居住存量建筑应改建成宿舍型（含公寓型）保租房，不得建设成套住宅；产业园区配套用地建设保租房以宿舍型(含公寓型)为主；存量住房改造的保租房，单套建筑面积上限可适当放宽。
在此背景下，《通知》明确，面向北京市全域广泛征集保障性租赁住房意向实施项目，探索建立全市首个保租房储备项目库。本次面向全市征集的项目分为新建类和筹集类两种。其中，新建类项目包括非居住存量建筑改建、存量土地建设；筹集类项目包括存量住房改造、专业住房租赁企业在营长租房、符合条件的其他租赁住房。本次申报工作采取集中征集和常态化征集两种方式。7月31日前为集中征集阶段，7月31日以后进入常态化征集阶段。
《通知》规定，纳入保租房建设筹集计划并取得保租房项目认定书的项目，可享受土地、税费、金融方面的支持政策。一是土地优惠政策。利用非居住存量建筑改建的项目，在用作保租房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；利用自有土地建设的项目，需按规定变更土地用途，可不补缴土地价款，原划拨土地可继续保留划拨方式。二是税费优惠政策。利用非居住存量土地和非居住存量建筑改建的项目，按照现行规定享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，对保租房项目免收城市基础设施建设费，项目认定有效期间内，用水、用电、用气价格及采暖费按照居民标准执行。三是金融支持政策。保租房持有运营单位，可以项目运营权质押和建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权抵押等方式，向金融机构申请获得金融资本支持。
利于企业从单打独斗到“抱团取暖”
那么，此次新政对行业将有哪些影响？对此，住房租赁产业研究院研究总监石文楠表示，目前，我国住房租赁市场存在存量房产盘活难、重资产运营模式向轻资产模式过渡难、个性化可持续运营模式突破难等诸多难题。无论政府相关职能部门，还是行业龙头企业，都在积极寻找破题之路。此次新政的发布，不仅从政府层面规划了各方职责和行业发展路线图，也从操作层面对租赁行业的规模化有序发展，加强可持续运营能力，提供更加人性化的服务措施提出了具体的参考意见。
因此，石文楠认为，此次新政的出台，无论从宏观政策层面，还是从微观操作层面，对于我国住房租赁行业健康有序、科学规范发展，对行业企业从单打独斗到抱团取暖，都具有重要的示范作用和引领价值。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，《通知》明确集中征集和常态化征集两个阶段，其中集中征集阶段将按程序加快服务对接，为市场上住房租赁企业参与保障性租赁住房项目的筹集提供了高效触达的通道。同时，明确简化审批流程，提供土地、金融、税费及民水电气等各项优惠支持政策，能够进一步提高住房租赁企业申请纳保的积极性，尤其是此前审批流程较长、高成本投入的非居住存量建筑改建、存量住房改造、存量土地建设项目。
“保租房储备项目库的建立，将提升保障性租赁住房项目筹集效率。”黄卉表示，对于北京而言，保租房储备项目库的建立，一方面将加快北京市“十四五”期间保障性租赁房源的筹集，另一方面扩大了城市对于“纳保”项目的筛选范围，增加更多符合职住平衡、运营效率较高的保障性租赁住房项目，提升新市民、青年人居住的满意度。
58安居客研究院院长张波表示，包括北京在内的热点一二线城市进行保障性租赁住房建设，都是房地产长效机制推进，解决新市民、新青年居住问题的重要举措。从北京来看，“十四五”期间需要建设和筹集保租房约40万套，单一通过土地供给新建的方式，不但周期长，对于资金的要求也高。因此，存量房源更具优势，盘活闲置或低效的非居住类存量建筑，并将大量原先未纳保项目有选择性纳入保障，都是更好完成保租房目标的重要举措。
值得关注的是，随着线上化趋势不断加强，以及部分老旧产业结构调整，不少商业、厂房都面临的出租困难、空租率高的现象。基于此，张波指出，通过改建的方式转化为保租房，不但可以提高存量非居住用房的使用效率，节约社会资源，而且可以大大加快保租房供给的效率。在推进的过程中，政策的支持作用明显，包括单套面积的放宽，改居住用途在用电、用水及消防层面的“政策绿灯”，都是快速推进的重要保障所在。
对其他城市具有引导和示范价值
对租赁企业而言，此次新政将带来诸多利好。“目前，经济下行压力加大，市场投资更加趋于谨慎，租赁企业面临很大的产业再投资压力，市场拓展空间被压缩。此次新政的出台，从政府层面规划了长期保租房的市场发展路线图，对于租赁企业市场开拓和投资决策具有重大的指导意义，也为租赁市场健康有序发展注入了一针强心剂。同时，对于保障性租赁住房行业健康发展，解决住有所居的民生问题，具有很强的示范意义。”石文楠如是说。
此外，石文楠认为，新政为解决目前租赁行业良莠不齐的行业状态提供了顶层设计和政策保障，为大型专业化租赁企业搭建了横向发展、迅速扩张的平台，也为小微租赁企业成长壮大，“抱团取暖”提供了难得的契机。
石文楠表示，北京作为首都和特大型城市的代表，此次新政的发布对于其他特大型城市和一二线城市具有重大的借鉴和参考意义。“目前，我国大型都市圈普遍存在存量房产盘活效率较低和保障性租赁房屋发展不均衡问题，北京此次破题之举，势必对其他存在同类问题的城市具有一定的引导和示范价值，其他类似地区可以参考、参照北京做法，结合自己的实际情况，逐步出台相应政策，破解青年群体购房安居压力和商品房价格居高不下之间的矛盾和困境。”
“预计未来保障性租赁住房项目筹集数量较多，进入存量住房阶段的城市或会跟进类似政策。”黄卉说。